한국 가계의 자산 구조는 부동산에 크게 편중되어 있습니다. 통계청에 따르면 한국 가구 평균 자산 중 부동산 비중은 약 68%로, OECD 평균(약 45%)을 크게 웃돕니다. 특히 50대 이상에서는 부동산 비중이 75%를 넘는 경우도 흔합니다. 이런 구조는 부동산 가격이 오를 때는 큰 자산 증가 효과를 주지만, 하락기에는 자산 가치가 급격히 줄어드는 위험이 있습니다.
부동산의 가장 큰 장점은 레버리지 효과입니다. 자기자본 30%로 전체 자산을 통제할 수 있어, 가격이 오르면 수익률이 증폭됩니다. 또한 실거주 가치를 제공하며, 전세를 끼면 실질 투자금이 더 줄어듭니다. 반면 단점도 큽니다. 유동성이 낮아 급하게 현금이 필요할 때 대응이 어렵고, 거래 비용(취득세, 중개수수료)이 높으며, 보유세·양도세 등 세금 부담도 있습니다. 무엇보다 특정 지역에 집중 투자하는 셈이라 분산이 안 됩니다.
금융자산(주식, ETF, 채권, 펀드 등)의 장점은 높은 유동성과 소액 투자 가능성입니다. 월 10만원부터 시작할 수 있고, 필요할 때 언제든 현금화할 수 있습니다. 글로벌 분산 투자도 가능해 리스크를 줄일 수 있습니다. 국내 ETF의 경우 ISA나 연금저축 계좌를 활용하면 세제 혜택도 받을 수 있습니다. 단점은 레버리지 효과가 적고, 단기 변동성이 크며, 심리적으로 하락장을 견디기 어렵다는 점입니다.
2014~2024년 서울 아파트 중위 가격은 약 5억원에서 9억원으로 약 80% 상승했습니다. 같은 기간 KOSPI는 약 30% 상승에 그쳤지만, 미국 S&P500은 약 180% 상승했습니다. 여기에 부동산은 전세 레버리지를 활용하면 실질 수익률이 200%를 넘을 수 있고, 금융자산도 매월 적립식 투자를 했다면 단순 지수 상승률보다 높은 수익을 얻을 수 있습니다. 결국 "어디에"보다 "어떻게" 투자했느냐가 더 중요합니다.
부동산이냐 금융자산이냐의 이분법보다, 둘을 적절히 섞는 것이 현실적인 정답입니다. 전문가들은 부동산 비중을 총자산의 50~60% 이내로 관리하고, 나머지는 금융자산(주식, 채권, 연금)으로 채울 것을 권합니다. 특히 40대 이후부터는 유동성 확보를 위해 금융자산 비중을 점진적으로 늘려야 합니다. 부동산은 실거주 1채 중심으로, 추가 투자는 REITs나 글로벌 부동산 ETF로 대체하는 방법도 있습니다.
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